Nasza firma wykończeniowa z Krakowa od wielu lat specjalizuje się w wykończeniach domów pod klucz – najczęściej tych, które znajdują się w okolicach miasta. Właśnie ze względu na nasze doświadczenie mamy niezachwiany obraz jak dynamicznie zmieniały się ceny tej usługi na przestrzeni lat. W tym artykule postaram się przybliżyć nieco Państwu tematykę tego, jak kształtują się one w roku 2026.
Wykończenie domu pod klucz jest usługą, która w znaczny sposób różni się od usługi wykończenia mieszkania. Powodem tego jest fakt, że w domu są pomieszczenia, których nie spotkamy w mieszkaniu – przede wszystkim mam tu na myśli: pomieszczenie gospodarcze, spiżarnię, klatkę schodową, dodatkową łazienkę czy osobne WC. Oczywiście wszystkie te pomieszczenia nie muszą występować „kumulatywnie” gdyż zależy to od konkretnego projektu, jednak ich wykończenie to dodatkowy koszt. Skośne sufity, praca na wysokości (np. antresola), a także zakup i montaż schodów to niewątpliwie dodatkowe elementy, które mają wpływ na ogólną cenę usługi. Co najistotniejsze – w domach o powierzchniach przekraczających 100 m² coraz częściej spotyka się 2 łazienki – jeśli obie są dość duże to może to wpływać na ogólną cenę. Często jedna z nich to ta „główna”, a druga jest w nieco okrojonej wersji – np. dla gości. Najczęstszym jednak standardem jest 1 łazienka oraz osobne pomieszczenie WC – to oznacza maksymalizację komfortu mieszkańców przy dużych oszczędnościach. Z pewnością taka konfiguracja przy metrażu przekraczającym 100 mkw. nie będzie wymagać żadnych dopłat.
W kalkulacji nie będziemy brać pod uwagę zewnętrznych elementów – balkonu; tarasu oraz ganku, gdyż nie wchodzą one w skład wykończenia domu pod klucz (wewnętrznych pomieszczeń).
W analizowanym wariancie pełny koszt wykończenia domu wynosi około 3000 zł/m².
Charakterystyka – kompleksowe wykończenie domu pod klucz
W tym artykule skupimy się na kalkulacji dla średniej wielkości domu o powierzchni 120 m² z poddaszem użytkowym w następującej konfiguracji:
- 1 łazienka (poddasze)
- 1 indywidualnie pomieszczenie WC (parter)
- salon z aneksem kuchennym
- 4 pokoje (poddasze)
- klatka schodowa prowadząca na strych
- pomieszczenie gospodarcze
- spiżarnia
- garaż jednostanowiskowy
1. Pakiet wykończeniowy KOMFORT
Wykończenie domu pod klucz obliczmy w oparciu o przejrzysty pakiet wykończeniowy KOMFORT firmy wykończeniowej PremiumSolutions z Krakowa. To szeroki zakres prac, doskonałej jakości materiały budowlane oraz farby, a także wysokiej jakości wyposażenie główne (panele podłogowe, podkłady pod panele, drzwi, kafelki, listwy MDF, oraz stelaż WC z miską ).
Skoro już wiecie, że cena pakietu to 1650 zł/m² to śmiało możemy ją przemnożyć przez 100 m² powierzchni użytkowej uzyskując kwotę łączną w wysokości 165.000 zł.
Dlaczego 100 m² a nie 120 m² skoro powierzchnia całkowita domu to 120 m²?
Otóż dlatego, że jednostanowiskowy garaż najczęściej ma powierzchnię zbliżoną do 20 m². Skrajnie nieuczciwym wobec Klienta byłoby wliczać garaż do ogólnej powierzchni wykończenia i naliczać kwotę w wysokości 1650 zł/m² – bowiem okazałoby się że 33.000 zł kosztuje wymalowanie ścian oraz zakup kafelków wraz z ich położeniem na posadzce garażu. To pomieszczenie potraktujemy zatem indywidualnie jako usługą dodatkową – ujmując ją w zestawieniu końcowym.
2. Wyposażenie uzupełniające
Jako że wyposażenie w pakiecie KOMFORT obejmuje elementy główne, to musimy je uzupełnić o:
- kabina prysznicowa z brodzikiem lub wanna do zabudowy
- armatura (łazienka i WC)
- szafka z umywalką (łazienka i WC)
- lustro (łazienka i WC)
- pralka
- karnisze do pokoi
- oświetlenie (lampy sufitowe i kinkiety)
3. Usługi dodatkowe + wyposażenie dodatkowe
To niestety najmniej przyjemna część tej publikacji. Doskonale zdajemy sobie sprawę z tego, że dopłaty wynikające z wszelkiego rodzaju usług potrafią czasami przyprawić o zawrót głowy. Warto jednak mieć świadomość, że takie prace podwyższają w sposób trwały standard nieruchomości i nie są obligatoryjne – jednym słowem standard możemy podwyższać wedle własnego uznania zależnie od posiadanego budżetu. Kompleksowe wykończenie domu wzbogacimy o wybrane usługi dodatkowe firmy wykończeniowej PremiumSolutions z Krakowa.
Montaż klimatyzacji
W wykańczanym domu (w przeciwieństwie do mieszkania) montaż klimatyzacji jest koniecznością ze względu na to, że w naszym przypadku ma on poddasze użytkowe (mieszkalne). Niezależnie od jakości i grubości izolacji jaką zastosowano będzie tam niespotykanie gorąco, a temperatura latem może zbliżać się do granicy 30 st.C
Warunki panujące na parterze będą porównywalne do tych panujących w mieszkaniu – nieco chłodniej niż na poddaszu, jednak dla uzyskania pełnego komfortu domowników montaż klimatyzacji także i tam będzie zalecany.
Hydraulika i elektryka – zmiany w instalacji
Jeśli dom budujesz sam (zatrudniając jedną lub kilka ekip) to powinieneś zaplanować hydraulikę i elektrykę dopasowując je do projektu wykończenia żeby nie było konieczność dokonywania późniejszych zmian instalacji. Wówczas nie będzie konieczności dokonywania jakichkolwiek zmian, a jeśli już się pojawią to w znikomym zakresie.
Inaczej wygląda sprawa w przypadku zakupu domu od dewelopera – tworzy on przyłącza hydrauliczne i elektryczne pod swój projekt aranżacji wnętrza, który niekoniecznie będzie Ci odpowiadać. Z pewnością mniejsze lub większe prace hydrauliczne oraz elektryczne będą tu koniecznością.
Armatura podtynkowa
Nowoczesne wnętrza coraz trudniej wyobrazić sobie bez wyposażenia, które dodaje chociaż odrobiny luksusu – takimi elementami są baterie podtynkowe. W przypadku naszego domu zdecydujemy się na baterie podtynkowe w łazience – strefa prysznicowa oraz umywalka. W pomieszczeniu WC zastosujemy klasyczną baterię umywalkową.
Baterie podtynkowe – szczególnie dobrych marek np. GROHE nie należą do najtańszych. Ich montaż również jest odpłatny i nie wchodzi w skład standardowej usługi montażu armatury.
Skosy na sufitach, prace na wysokości, wzmocnienia narożników
Prace na poddaszu wiążą się z ogromną ilością skośnych sufitów i dokonywania precyzyjnych odcięć kolorów. Wszelkie czynności na klatce schodowej związane w gładzią gipsową oraz malowaniem wymagają rozkładania rusztowania, a najczęściej kombinowania w inny sposób z powodu braku miejsca na jego rozłożenie. Z kolei narożniki wewnętrzne (połączenie skośnych sufitów podwieszanych ze ścianami) wymagają specjalistycznego wzmocnienia taśmą amerykańską Tuff-Tape, co z pewnością nie zostało wykonane przed etapem docelowego wykończenia nieruchomości. Żadna z tych usług nie jest zawarta w cenie jakiegokolwiek pakietu wykończeniowego.
Wykończenie garażu
Jak już wspomnieliśmy – wykończenie tego pomieszczenia nie zostało ujęte w wersji pakietowej, gdyż byłoby to dla Klienta skrajnie nieopłacalne i wiązało się z koniecznością rozliczenia na zasadzie płatności za każdy m² powierzchni.
Układanie kafelków na posadzce garażu wciąż jest uznawane za opcję technicznie najbardziej trwałą, jednak wymaga ogromnej dokładności fachowca ze względu na to, że jest to pomieszczenie narażone na wilgoć, zmienne warunki temperaturowe oraz obciążenie posadzki parkującym w nim samochodem.
Należy dokonać zakupu dobrej jakości gresu na podłogę oraz cokoliki (współczynnik antypoślizgowości minimum R10), a także wysokiej jakości materiałów budowlanych – w szczególności klejów oraz farb przeznaczonych do pomieszczeń narażonych na wilgoć.
Kafelki – pomieszczenie gospodarcze, spiżarnia oraz hol
Ciężko wyobrazić sobie wykończenie podłóg tych pomieszczeń panelami. Pomieszczenia te są narażone na intensywny ruch pieszy, wodę oraz kontakt z artykułami spożywczymi. Pomieszczenie gospodarcze oraz spiżarnię pasowałoby wyposażyć również w cokoliki. O ile dla wszystkich pomieszczeń poza łazienką i WC na posadzkach w pakiecie KOMFORT przewidziano panele i bez problemu znajdziemy kafelki we wskazanym limicie cenowym (odpada koszt materiałów) na które te panele zamienimy, to sama usługa układania kafelków jest droższa i przyjdzie nam za nią dopłacić – z pewnością nie według stawek za 1 m² ze względu na małe powierzchnie pomieszczeń, a prędzej „za całość”. Montaż cokolików stanowi dodatkowy koszt. Przyjmując że pomieszczenie gospodarcze; hol oraz spiżarnia mają łącznie 12 m², to komplet tych usług uszczupli nasz budżet o około 2.000 zł.
4. Zakup i montaż schodów
Jeden z najbardziej kosztownych etapów – montaż schodów nie jest usługą tanią. Zależnie od materiałów z jakich mają być wykonane oraz szeregu innych czynników, których nie sposób opisać w kilku zdaniach – przeciętny przedział ich zakupu oraz montażu w klasycznym domu jednorodzinnym mieści się w przedziale 25.000 zł – 35.000 zł. My przyjmiemy wartość pośrednią – bardziej nakierowaną na ten niższy próg cenowy.
5. Kuchnia – meble na wymiar
To zdecydowanie najczęściej wybierany wariant. Z roku na rok ceny u stolarzy rosną w zastraszającym tempie. Wysokiej jakości kuchnia to nie tylko solidnej jakości meble, ale również bezawaryjny sprzęt AGD dobrej marki. Oczywiście w tej cenie zawieramy już klasyczne blaty z konglomeratu, gdyż te kamienne (np. kwarcyt Taj Mahal) potrafią być naprawdę drogie i nie bierzemy ich pod uwagę żeby nie windować kosztów.
6. Umeblowanie domu
Koszty w tym zakresie potrafią być niesamowicie zróżnicowane. Nie chodzi wyłącznie o jakość produktów, a przede wszystkich jak dużo ma ich być – zależnie od upodobań i stylu aranżacji. Istotne bywa także i to ile dzieci wchodzi w skład naszej rodziny i czy w ogóle je mamy – bowiem w obu tych przypadkach zakres listy zakupowej bywa diametralnie odmienny. W przypadku singla zestaw umeblowania jest zupełnie inny (ilościowo) niż w przypadku 3-osobowej rodziny. Na podstawie naszego doświadczenia i pytań dotyczących kosztów umeblowania, które zadawaliśmy naszym Klientom postaramy się przyjąć uśredniony koszt dla 3-osobowej rodziny. Poniższa kwota jest mocno orientacyjna a cena zależy od wielu czynników.
7. Wydatki nieplanowane
Największym błędem jest planowanie budżetu „na styk” zakładając, że opisane przez nas pozycje 1-5 gwarantują pełne pokrycie kosztów. Obowiązkowo zaleca się dodanie minimum 10% sumy głównych kosztów inwestycji. To naprawdę absolutne minimum.
Co najczęściej jest powodem tego, że planowany budżet zostaje przekroczony?
- nowe nieplanowane koncepcje, które generują koszty wyposażenia i robocizny
- decyzja o zakupie wyższej jakości wyposażenia niż pierwotnie planowano
- błędy poprzednich wykonawców wymagające poprawy
8. Tabela z podsumowaniem kosztów
| Zakres | Koszt |
|---|---|
| Pakiet wykończeniowy KOMFORT | 165 000 zł |
| Wyposażenie uzupełniające | 14 000 zł |
| Usługi i wyposażenie dodatkowe | 61 000 zł |
| Zakup i montaż schodów | 27 000 zł |
| Meble kuchenne na wymiar | 35 000 zł |
| Umeblowanie domu | 30 000 zł |
| Rezerwa na wydatki nieplanowane | 30 000 zł |
| Łączny koszt | 362 000 zł |
9. Wnioski końcowe
Po dokonaniu szczegółowej kalkulacji uzyskaliśmy kwotę łączną w wysokości 362.000 zł – co oznacza, że dla 120 m² całkowitej powierzchni domu – cena 1 m² wynosi około 3.000 zł. Omówiony standard śmiało można nazwać SOLIDNIE PODWYŻSZONYM. Montaż schodów oraz wykończenie garażu miały istotny wpływ na wycenę – ich udział przekroczył wartość 10% całej inwestycji. Wzięliśmy pod uwagę kompletnie wszystko – wykończenie domu pod klucz w pakiecie KOMFORT (mocny pakiet bazowy w zakresie robocizny i wyposażenia) oraz elementy wykraczające poza niego: szeroką listę usług dodatkowych; wyposażenia, a także meble kuchenne na wymiar i niezbędne umeblowanie pomieszczeń. Dodatkowo zachowaliśmy sensowną rezerwę finansową w wysokości 10%, która pozwoli nam nie przekroczyć zaplanowanego budżetu, a może nawet jeszcze mocniej podwyższyć aktualny poziom i otworzyć standard PREMIUM?
Wniosek z tego taki, że wykończenie domu pod klucz w standardzie ŚREDNIM oscyluje w granicach 2.500 zł/m², z kolei standard PREMIUM to wydatek minimum 3.500 zł/m² (brak górnego limitu).
| Standard | Orientacyjny koszt za 1 m² |
|---|---|
| Średni | około 2500 zł/m² |
| Podwyższony | około 3000 zł/m² |
| Premium | od około 3500 zł/m² |
