Kompleksowe wykończenie mieszkania pod klucz jest procesem skomplikowanym pod względem organizacyjnym i logistycznym. Ze względu na mnogość usług – w tym także dodatkowych, warto skupić się na znalezieniu jednej firmy, która zajmie się wszystkim kompleksowo. Dzięki temu unikniemy sytuacji, w której jedna ekipa zwala winę na drugą w przypadku pojawienia się jakichkolwiek nieprawidłowości.
Dzięki temu, że posiadamy duże doświadczenie i często zadajemy Klientom pytania dotyczące kosztów całkowitych inwestycji – jesteśmy w stanie dość precyzyjnie określić całkowity koszt wykończenia mieszkania pod klucz w 2026 roku.
W analizowanym wariancie pełne wykończenie mieszkania do zamieszkania kosztuje około 3400 zł/m².
Powierzchnia i specyfikacja pomieszczeń
W naszej kalkulacji posłużymy się przykładem średniej wielkości mieszkania o powierzchni 55 m². Bierzemy pod uwagę standardowy rozkład:
- łazienka
- hol
- salon z aneksem kuchennym
- pokój
- sypialnia
1. Pakiet wykończeniowy KOMFORT
Wykończenie mieszkania pod klucz przeprowadzimy w oparciu o pakiet wykończeniowy KOMFORT oferowany przez firmę PremiumSolutions z Krakowa. Ta oferta będzie stanowić podstawowy filar naszych dalszych obliczeń. Opiera się ona na bardzo szerokim zakresie robocizny, doskonałych materiałach budowlanych i farbach klasy Premium, a także wyposażeniu głównym, którego nie powstydziłby się nawet najbardziej wymagający Klient – bowiem maksymalne limity cenowe jakie ustanowiono są na naprawdę wysokim poziomie i pozwalają na zakup solidnych produktów. Wszystko to skumulowane jest w jednej ofercie bazowej z którą warto się zapoznać.
Wiedząc już, że koszt 1 m² dla nieruchomości o powierzchni powyżej 50 m² wynosi 1650 zł, bardzo łatwo jest przemnożyć tę kwotę przez nasz metraż – 55 m² i uzyskać wartość w wysokości 90.750 zł.
2. Wyposażenie dodatkowe
Po zapoznaniu się z ofertą pakietu KOMFORT już wiemy, że obejmuje ona wyposażenie główne (drzwi, panele podłogowe, podkłady pod panele, listwy MDF, płytki, stelaż WC z miską) – zdejmując z Klienta jednocześnie zakres organizacji zakupu, logistyki oraz wnoszenia wyposażenia, które jest ciężkie; trudne w logistyce oraz wielkogabarytowe.
Jakie zatem wyposażenie powinniśmy wziąć pod uwagę, którego nie zawiera pakiet?
Na naszej liście znajdują się:
- kabina prysznicowa z brodzikiem lub wanna do zabudowy
- kompletny zestaw armatury
- pralka
- szafka z umywalką
- lustro
- komplet oświetlenia do całego mieszkania
- karnisze do pokoi
Poza kabiną prysznicową z brodzikiem (lub wanną) reszta wyposażenia to swoiste „drobiazgi”, które nie przysporzą Klientowi problemów z organizacją ich zakupu oraz dostarczenia we własnym zakresie na miejsce prac – tym bardziej że wszystkie te produkty będą wymagane dopiero na końcowym etapie.
3. Usługi dodatkowe z wyposażeniem
W każdym mieszkaniu poddanym procesowi wykończenia będziemy mieć do czynienia z usługami dodatkowymi – choćby pod kątem przeprowadzenia zmian hydraulicznych; kanalizacyjnych oraz elektrycznych celem dostosowania ich do żądanej przez nas aranżacji. Wielu Klientów decyduje się również na usługi dodatkowe, które w znaczący sposób podwyższają nie tylko komfort użytkownika, ale i standard wykończenia. Zdecydujmy się zatem na niektóre usługi dodatkowe oferowane przez firmę PremiumSolutions z Krakowa.
Zmiany hydrauliczne i kanalizacyjne
Niewątpliwie to jedna z usług dodatkowych, z której ciężko będzie nam zrezygnować – nawet gdybyśmy chcieli ograniczyć koszty do minimum. Głównie ze względu na to, że deweloper ustanawia pozycję przyłączy hydraulicznych i kanalizacyjnych wedle własnego projektu. Rzadko mamy do czynienia z sytuacją, gdy ten projekt pokrywa się z naszą koncepcją umiejscowienia wyposażenia łazienki lub kuchni. Statystycznie przyjmiemy zatem, że 2 punkty wymagają zmiany – przyłącze pralki oraz umywalki, które dodatkowo będą wymagały wkucia, gdyż biegną po ścianie.
Zmiany elektryczne
Każde z wykańczanych mieszkań wymaga mniejszych lub większych przeróbek elektrycznych. Mamy tu na myśli zmiany pozycji gniazdek elektrycznych; oświetlenia lub zupełnie nowe punkty. Przyjmijmy jednak, że nie będzie ich zbyt wiele i zmieścimy się w limicie łącznym 7 punktów przewidzianych w cenie pakietu wykończeniowego KOMFORT. Za zmiany ponad limit przyjdzie nam dopłacić.
Bateria podtynkowa
To wyjątkowo estetyczny element aranżacji łazienki. Doskonale komponuje się z umywalką na-blatową. Montaż baterii podtynkowej wymaga przeprowadzenia specjalistycznych prac hydraulicznych oraz wyjątkowo precyzyjnej instalacji urządzenia. Sama bateria również nie jest tania – markowe produkty – np. firmy GROHE to koszt rzędu 1.500 zł. Zdecydujemy się na jej montaż jedynie przy umywalce. W kwestii armatury do wanny lub kabiny pozostaniemy przy tradycyjnej wersji natynkowej.
Maskownice karniszy
To jeden z elementów, który dodaje całej wizualizacji smaku. Widoczne karnisze z pewnością nie są atrakcyjnym elementem aranżacji – niezależnie od standardu wykończenia. Maskownice karniszy to bardzo estetyczne rozwiązania, które możemy dodatkowo wzbogacić o oświetlenie LED. Najczęściej występują w formie gotowych listew z mieszanki styropianu i plastiku, które należy jedynie przykleić. Najbardziej trwałym rozwiązaniem jest jednak budowa maskownic przy użyciu profili stalowych oraz płyt kartonowo-gipsowych. My zdecydujemy się na bardziej trwałe rozwiązanie i zbudujemy je w salonie na długości 5 metrów oraz w obu pokojach na długości 3 metrów.
Sztukateria
Chyba każdy z nas o niej słyszał. To estetyczne profile z mieszanki styropianu oraz plastiku dostępne na rynku w różnych grubościach i kształtach. Wykańczanym powierzchniom dodają nieco estetyki oraz luksusu tworząc regularne prostokąty lub kwadraty. Wymagają od fachowca umiejętności ich rozplanowania, cięcia pod kątem 45 stopni oraz dalszej obróbki celem uzyskania wyśmienitego efektu finalnego. Zdecydujemy się na 3 takie kwadraty o wymiarach 100 cm x 100 cm upiększając tym samym jedną ze ścian salonu.
Klimatyzacja
W obecnych czasach bardzo ciężko wyobrazić sobie życie bez niej – szczególnie gdy pomieszczenia w których przebywamy większość dnia mają ekspozycję południowo-zachodnią. Zdecydujemy się na poprowadzenie instalacji oraz montaż średniej klasy sprzętu marki GREE o mocy 2,6 kW w salonie z aneksem kuchennym, które tworzą łączną powierzchnię 20 mkw.
Kafelki w holu i aneksie kuchennym zamiast paneli
To popularne rozwiązanie mające na celu zastosowanie trwałych materiałów w przestrzeniach, które narażone są na intensywny ruch pieszy oraz działanie substancji spożywczych. Łączna powierzchnia holu wraz z aneksem kuchennym to 12 mkw. – w pakiecie KOMFORT przewidziano na tych powierzchniach układanie paneli o limicie cenowym 120 zł/m². Jeśli znajdziemy kafelki w cenie do 120 zł/m² to wymienimy panele na kafelki bez żadnych dopłat. W kwestii robocizny będzie jednak konieczna dopłata, gdyż układanie kafelków to usługa dużo droższa od układania paneli, a różnica między ich instalacją wynosi około 150 zł/m². Kalkulując – 12 m² będzie wymagać dopłaty w wysokości 1.800 zł z tytułu robocizny.
4. Meble kuchenne na wymiar
Dziś mało kto decyduje się na gotowe rozwiązania typu „IKEA”, a prędzej te szyte na miarę. Głównie ze względu na to, że kuchnia to inwestycja na lata do której nikt nie chce zbyt prędko wracać. Dobrej jakości meble na wymiar wraz ze sprzętem AGD oraz blatami to coraz częściej koszt rzędu 35.000 zł – solidnie ale bez fajerwerków.
5. Umeblowanie mieszkania
To jedyna pozycja, której koszt zdecydowanie najciężej przewidzieć. Jest on bowiem uzależniony nie tylko od jakości poszczególnych produktów ale również ich ilości (zależnie od aranżacji). Najczęściej są to: łóżko wraz z materacem, szafa z drzwiami przesuwnymi do holu, regał, komoda, komplet wypoczynkowy, szafki po obu stronach łóżka. 20.000 zł to bardzo sensowny budżet za komplet wymienionych produktów przynajmniej średniej jakości.
6. Niespodziewane wydatki
Plan nie zawsze jest zgodny z rzeczywistością. W branży wykończeniowej często mawia się, że pozostawienie 10% – 15% dodatkowej rezerwy to absolutne minimum. Owe koszty powstają najczęściej na skutek:
- zmiany koncepcji (skorzystanie z dodatkowych, nieplanowanych usług dodatkowych)
- chęci podwyższenia standardu poprzez zakup droższych materiałów wykończeniowych
- konieczności dokonania poprawek wynikających z błędów dewelopera
7. Podsumowanie wydatków
| Zakres | Koszt |
|---|---|
| Pakiet wykończeniowy KOMFORT | 90 750 zł |
| Wyposażenie dodatkowe | 9 000 zł |
| Usługi dodatkowe z wyposażeniem | 17 300 zł |
| Meble kuchenne na wymiar | 35 000 zł |
| Umeblowanie mieszkania | 20 000 zł |
| Rezerwa na wydatki niespodziewane | 15 000 zł |
| Łączny koszt | 187 050 zł |
8. Wnioski końcowe
Łączny koszt w wysokości 187.050 zł przy metrażu 55 m² dobitnie pokazuje, że cena za 1 m² oscyluje w granicach 3400 zł otwierając poziom PREMIUM. Prawdą bowiem jest, że: wychodząc ze średniego poziomu wykończenia, dokładając tak wiele usług dodatkowych oraz pozostawiając dodatkową rezerwę na niespodziewane wydatki lub zachcianki pokazaliśmy, że w taki poziom wykończenia właśnie wkraczamy. Wniosek z tego prosty – STANDARD ŚREDNI to łączny koszt w okolicach 2.500 zł/m², STANDARD PODWYŻSZONY przekracza nieznacznie barierę 3.000 zł/m², natomiast na wejście w STANDARD PREMIUM trzeba przeznaczyć minimum 3.500 zł/m².
| Standard | Orientacyjny koszt za 1 m² |
|---|---|
| Średni | około 2500 zł/m² |
| Podwyższony | od około 3000 zł/m² |
| Premium | od około 3500 zł/m² |
Przykłady wykończonych mieszkań w Krakowie
Poniższe zdjęcia przedstawiają rzeczywiste realizacje PremiumSolutions w krakowskich dzielnicach: Dębniki, Podgórze oraz Prądnik Biały – Górka Narodowa.
