Wstęp
Jeśli odbiór techniczny Twojego nowego mieszkania jest właśnie przed Tobą, to ten artykuł będzie trafiony w punkt. Postaram się opisać i pokazać w sposób jak najbardziej szczegółowy niepublikowane jak dotąd aspekty techniczne dzięki którym nawet bez posiadanej przez Ciebie fachowej wiedzy będziesz mógł wykryć ewentualne nieprawidłowości przy odbiorze mieszkania od dewelopera. Co istotne – w artykule przedstawiłem również zagadnienia techniczne, których nie da się sprawdzić podczas odbioru mieszkania, ale warto o nich wspomnieć ekipie wykończeniowej, która będzie wykańczać mieszkanie. Będę pisać o tym w sposób fachowy a zarazem maksymalnie zrozumiały – nawet dla kompletnego laika.
Podczas odbioru skup się przede wszystkim na skontrolowaniu aspektów technicznych mając na uwadze to, że deweloper mógł popełnić błędy. Po podpisaniu przez Ciebie protokołu odbioru technicznego dochodzenie swoich praw będzie niezwykle skomplikowane.
Nie będę szeroko opisywał banałów, o których każdy już 100 razy słyszał (np. skontrolowanie płaszczyzn ścian i kątów prostych między nimi), a postaram się przedstawić praktyczne rady poparte moim wieloletnim doświadczeniem z wykańczanych przez nas mieszkań.
Co możesz sprawdzić samodzielnie na etapie odbioru?
1. Kanalizacja WC bez spadku
O ile nie jesteśmy w stanie skontrolować ewentualnych nieprawidłowości instalacji biegnącej pod podłogą, to możemy sprawdzić to, co widzimy własnymi oczami. Jednym z najczęściej popełnianych przez dewelopera błędów jest brak zachowania spadku rury kanalizacyjnej odprowadzania ścieków z WC (w kierunku pionu kanalizacyjnego). Błąd ten najczęściej wynika z zastosowania 2 sztuk kolan kanalizacyjnych po 45 stopni zamiast 2 kolan kanalizacyjnych – 45 stopni oraz 30 stopni co wymusiłoby spadek (15 stopni). Konsekwencją tego niedopatrzenia jest zaleganie ścieków w rurze a nie ich naturalny spływ – co dość szybko doprowadzi do przecieku z powodu ciągłego narażenia uszczelki na wodę. Niedopatrzenie w tym zakresie prędzej czy później będzie wiązało się z demontażem WC, kuciem kafelków, usunięciem usterek oraz przywróceniem stanu poprzedniego – co z kolei przełoży się na znaczny koszt. Celem zapobiegnięcia takim wydarzeniom w przyszłości postanowiłem rozkuć pion kanalizacyjny i dokonać wymiany kolana z 45 stopni na 30 stopni – co z kolei wymusza mocny spadek 15 stopni.
DOBRA RADA
Odbierając mieszkanie oceń wizualnie czy rura (a najczęściej kolano) wychodzące ze ściany zachowuje spadek w kierunku pionu kanalizacyjnego. Jeśli widzisz samą zaślepkę, która wychodzi ze ściany to wyjmij ją i zajrzyj do wnętrza – to pozwoli Ci na ocenę zachowania spadku. Zgodnie ze sztuką budowlaną każdy odcinek kanalizacji – niezależnie czy to rura czy kolano powinien mieć odpowiedni spadek.
2. Zbyt małe / zbyt duże otwory drzwiowe
Standardowa szerokość skrzydeł drzwi wewnętrznych to 80 cm. Prawidłowa szerokość otworu montażowego powinna mieścić się w zakresie 89cm – 91cm, z kolei wysokość w zakresie 209cm – 211cm od gołej podłogi. Wówczas masz gwarancję że każda marka i model drzwi – niezależnie czy wersja z przylgą czy bez niej będą do tego otworu pasować. Jeśli wymiary otworów drzwiowych będą inne to konieczne będzie ich zwężenie lub poszerzenie, a za taką usługę przyjdzie Ci w przyszłości dodatkowo zapłacić.
DOBRA RADA
Sprawdź czy wymiary otworów montażowych mieszczą się w wyżej opisanym przedziale.
3. Zbyt cienka wylewka
Na przykładzie opisanym w punkcie 1 wskażemy na zbyt cienką warstwę wylewki. Otóż podczas wiercenia w podłodze celem montażu stelaża WC okazało się że już po 1 cm przewiertu wiertło wpadło w pustą przestrzeń. To skutecznie uniemożliwiło jego zakotwienie. Nie pozostało nic innego jak wyciąć fragment wylewki (z odpowiednim zapasem) pod stelażem by sprawdzić co się stało. Moim oczom ukazał się dość niespodziewany widok – okazało się bowiem, że wylewka wynosi zaledwie 1 cm a pod nią znajduje się piach – co prezentuje poniżej nagrany film oraz zdjęcie. W jaki sposób podłoże w postaci wylewki o grubości 1 cm miało wytrzymać obciążenie punktowe stelaża WC do którego jest zamontowana miska i siedzi na niej człowiek? – to pytanie należy zadać deweloperowi.
Dlaczego tak się stało?
Zbyt cienka wylewka w niektórych miejscach jest skutkiem poprzednich błędów wykonawczych – niewypoziomowania warstwy styropianu w mieszkaniu – co z kolei przekłada się na różną jej grubość zależnie od miejsca. W opisanym przypadku było jednak nieco inaczej – zamiast należytej grubości wylewki deweloper użył po prostu piachu jako podsypki.
DOBRA RADA
Najlepszym sposobem na sprawdzenie trwałości wylewki jest obejście wszystkich pomieszczeń mieszkania stawiając stopy tuż przy ścianie. To punkty skrajne w których zbyt cienka wylewka nie mając podparcia bocznego ulegnie natychmiastowemu pęknięciu – ujawniając niniejszym ukryte błędy deweloperskie. Nie gwarantuje to oczywiście tego, że wylewka w całym mieszkaniu jest wykonana poprawnie, jednak jest to jeden ze sposobów weryfikacji jej trwałości.
4. „Puste narożniki wewnętrzne” ścian działowych
Ten problem dotyczy wyłącznie narożników wewnętrznych ścian działowych. Po „dostawieniu ich” przez dewelopera na etapie budowy powstają szczeliny (mniejsze lub większe), które ciężko nazwać dylatacją. Narożniki wewnętrzne powinny zostać odpowiednio wypełnione a tak nie jest. Żeby to wizualnie zamaskować deweloperzy wypełniają szczelinę pianą i używają najczęściej taśmy flizelinowej – następnie pokrywają ją cienką warstwą gipsu szpachlowego lub tynku, a wątpliwie wypełniona szczelina pozostaje. Już na etapie gruntowania powierzchni przez wykonawcę flizelina zacznie się odklejać odsłaniając pianę montażową, którą trzeba będzie usunąć i wypełnić narożnik odpowiednią masą.
DOBRA RADA
Podczas trwającego odbioru użyj śrubokręta i postaraj się go wbić w narożniki wewnętrzne połączeń ściana-sufit i ściana-ściana wszędzie tam, gdzie postawiono ściany działowe. Nie musisz sprawdzać tego co centymetr – wystarczy dokonać tego 2 razy w różnych miejscach dla każdego narożnika wewnętrznego używając większej siły.
5. Brak płaszczyzn powierzchni, brak pionów
Krzywizny płaszczyzn podłóg; ścian czy sufitów są niedopuszczalne – i nie mówimy tutaj o tym, że muszą być one idealnie proste żeby pod poziomicę nie dało się włożyć włosa bo przecież nie o to chodzi … Jednakże krzywizny rzędu 7-8 mm jak na zdjęciu poniżej to już wersja ekstremalna, która dyskwalifikuje powierzchnię do jakichkolwiek dalszych działań bez jej odpowiedniego wyprowadzenia.
DOBRA RADA
Obowiązkowo sprawdźmy poprawność płaszczyzn podłóg, ścian i sufitów. Piony ścian również wymagają weryfikacji – szczególnie w łazience – bo właśnie w tym pomieszczeniu konsekwencje zaniedbań w tej kwestii pojawią się jako pierwsze (np. trudności w montażu kabiny prysznicowej itp.).
6. Brak narożników zewnętrznych
Co prawda brak narożników zewnętrznych jest rzadkością, jednak warto skontrolować ich obecność, gdyż zdarzyło nam się kilka razy ujawnić ich brak. Pełnią one funkcję nie tylko estetyczną (idealnie profilują narożnik), ale i ochronną (ochrona przed uderzeniami). Warto również obejrzeć same narożniki pod kątem wgnieceń czy innych wizualnych uszkodzeń, które mogły powstać w trakcie prac ekipy dewelopera jeszcze przed odbiorem.
DOBRA RADA
Obowiązkowo sprawdźmy obecność narożników oraz skontrolujmy je pod kątem ewentualnych uszkodzeń. Jedynym pomieszczeniem w którym naturalnie się ich nie stosuje jest łazienka.
7. Zbyt małe miejsce postojowe
Chyba nikomu nie trzeba mówić że maksymalizacja zysków deweloperów skłania ich do ograniczania powierzchni miejsc postojowych. Prawdziwy problem pojawia się gdy nasz samochód wcale nie jest najmniejszy a z miejscem parkingowym sąsiaduje słup. Manewrowanie większym autem – szczególnie gdy obok i za plecami samochodu będziemy mieć kolejny rząd aut będzie naprawdę bardzo trudne i tu każdy centymetr jest na wagę złota.
DOBRA RADA
Sprawdź czy wymiary miejsca postojowego są zgodne z deklarowanymi przez dewelopera
8. Okna, szyby, drzwi zewnętrzne, powierzchnia użytkowa
Ocena okien oraz ich domykania, oględziny szyb pod kątem ewentualnych uszkodzeń; sprawdzenie drzwi zewnętrznych celem wykrycia ich możliwych wad czy zweryfikowanie rzeczywistej powierzchni użytkowej mieszkania to oczywistość, która nie wymaga dogłębnego opisu.
O czym warto poinformować przyszłego wykonawcę po odbiorze?
9. Źle zaplanowana kanalizacja
Instalacja rur kanalizacji wymaga nie tylko odpowiednich spadków ale i sensownego zaplanowania ich przebiegu – szczególnie w miejscu wiercenia celem montażu stelaża WC. W przypadku zobrazowanym poniżej deweloper przeprowadził rury dokładnie w tych miejscach, gdzie należy wiercić pod kołki aby zachować zaplanowany przez klienta rozkład urządzeń w łazience. Konieczność wycięcia wylewki opisana w pkt.3 ujawniła dokładny ich przebieg – dzięki czemu mogłem zwymiarować ich pozycję i wiedzieć w którym miejscu mogę zamontować stelaż WC. Przecież można było te rury poprowadzić przy ścianie i użyć trójników już za strefą WC (w prawo od niebieskiej rury zasilającej).
DOBRA RADA
Poproś dewelopera o udostępnienie zdjęć które zobrazują przebieg instalacji kanalizacyjnej i hydraulicznej. To pomoże wykryć ewentualne błędy instalacyjne i uniknąć nieprzewidzianych uszkodzeń, gdyż nikt kto wykańcza mieszkanie nie chce pracować „na ślepo”. Jeśli nie otrzymasz takich zdjęć to poproś przyszłego wykonawcę o ostrożność.
10. Instalacja elektryczna – błędy i niechlujność
Poprowadzenie instalacji elektrycznej – a w szczególności rzetelność prac w skrzyni rozdzielczej zapewniają bezpieczeństwo domowników oraz sprzętu. Na poniższych zdjęciach zabrakło tej rzetelności – przewody są rozprowadzone niechlujnie, złącza kablowe nie są dokręcone (iskrzenie, mruganie oświetlenia, czasami brak zasilania w gniazdkach), a same przewody dosztukowane przy użyciu złączek WaGo – w dodatku nieoryginalnych z których same wypadają.
Ponadto puszki w których zamontowane są gniazdka i włączniki osadzone są głęboko (w 4 centymetrowej warstwie tynku! – grubości tej warstwy w nowym budynku nie będę komentować). Puszki należało osadzić „na zero” z uwzględnieniem grubości warstwy tynku jeszcze przed tynkowaniem.
Jeśli nie zastosujemy pierścieni przedłużających to będą się one przemieszczać względem ściany podczas użytkowania.
DOBRA RADA
Poproś wykonawcę o skontrolowanie skrzyni rozdzielczej. W przypadku zbyt głęboko osadzonych puszek elektrycznych oczekuj zastosowania pierścieni dystansowych jeszcze przed etapem nakładania gładzi. Przy okazji zapytaj dewelopera czy posiada zdjęcia instalacji elektrycznej przed tynkowaniem – to pomoże elektrykowi w przeprowadzaniu ewentualnych zmian.
11. Instalacja hydrauliczna – błędy
Jakikolwiek błąd w instalacji hydraulicznej pod podłogą prędzej czy później zakończy się katastrofą. Jeśli któraś ze złączek hydraulicznych znajdujących się pod podłogą nie została zaprasowana (np. z powodu przeoczenia podwykonawcy dewelopera) to wymaga to pilnej interwencji. Wykonawca nie dokona kontroli szczelności instalacji hydraulicznej podczas przeprowadzania prac wykończeniowych jeśli go o to nie poprosisz, gdyż to nie on ją wykonywał.
DOBRA RADA
Poproś wykonawcę o skontrolowanie szczelności instalacji hydraulicznej tuż po rozpoczęciu prac wykończeniowych. Najczęściej właśnie to czego nie widać jest najbardziej istotne. Wykrycie ewentualnych błędów dewelopera uchroni Cię przed generalnym remontem mieszkania po zalaniu i koniecznością wyprowadzki do hotelu na dłuższy czas.
Wnioski końcowe
Znajdź dobrą firmę wykończeniową i podpisz z nią umowę najlepiej przed odbiorem. Jeśli poprosisz ich o dokonanie odbioru technicznego Twojej nieruchomości to z pewnością sprawdzą wszystko bardzo dokładnie mając świadomość tego, że to właśnie oni będą wykańczać Twoje nowe mieszkanie.
Istnieje również duże prawdopodobieństwo, że wykonają taką usługę bezpłatnie, a Ty podczas odbioru nie będziesz się stresować mając świadomość że za Twoimi plecami stoją prawdziwi fachowcy.
Sprawdzenie instalacji hydraulicznej i elektrycznej nie jest możliwe na etapie odbioru technicznego – jednak warto poprosić o to wykonawcę (o ile posiada uprawnienia SEP i sanitarne) tuż po rozpoczęciu przez niego prac wykończeniowych, gdyż jest to usługa tania i wykluczy ewentualne błędy już na wczesnym etapie.
Pamiętaj również o tym żeby poprosić dewelopera o zdjęcia instalacji hydraulicznej, kanalizacyjnej oraz elektrycznej – będzie to niezwykle pomocne na niemal każdym etapie prowadzonych prac.
